NOTÍCIA

Vistoria cautelar de vizinhança

Por Carlos Aurélio de Santana Marinho (@carlosaurelio) e João Ribeiro de Carvalho (@jonjaribeiro)

Construir uma edificação vai além de calcular, planejar e vislumbrar cada detalhe da futura obra. A análise do entorno também é fundamental. Por isso, é realizada a vistoriar cautelar de vizinhança, atividade que visa constatar o estado atual (conservação e eventuais anomalias e falhas) de algum imóvel localizado próximo às instalações da futura obra. O objetivo é deixar documentado, por meio de registro fotográfico, os danos que porventura já existam nele, a fim de resguardar ambas as partes (obra e vizinho) de eventuais inconvenientes gerados por conta da obra. A iniciativa garante, ainda, que, caso apareça algum dano, o problema seja solucionado pelo respectivo responsável.

A vistoria cautelar de vizinhança é prevista pela NBR 12722:1992 (Associação Brasileira de Normas Técnicas - Discriminação de serviços para construção de edifícios – Procedimento, 1992, Rio de Janeiro) e é reconhecida judicialmente em casos de ação indenizatória. O trabalho pode ser realizado pela própria construtora ou empresa terceira contratada por ela. A pernambucana Tecomat Engenharia, por exemplo, oferece este serviço. O importante é que tal atividade seja realizada antes do início da obra, pois segundo Grandishi apud Berezovsky e Francisco ( 2018, p. 16) , “contra fotos não há argumentos. A foto é um elemento fundamental para o esclarecimento e aferição quanto à responsabilidade de eventuais sinistros e reparos”. Além disso, serviços como movimentação de terra, execução de fundações, locomoção de veículos pesados, dentre outros, podem causar danos nos imóveis vizinhos.

A literatura a respeito do tema não trata sobre o raio de abrangência. Em alguns casos, entretanto, é consultado o projetista de fundações/estrutura ou até mesmo a empresa que executará a fundação, para maiores informações sobre o raio de influência/perturbação que a execução pode gerar. “Isto porque, afinal, como sabemos, o impacto de uma estaca tipo hélice contínua é bem diferente de um sistema que utiliza estacas pré-fabricadas. Independente do sistema de fundações utilizado, a boa prática versa que no mínimo devem ser vistoriados os imóveis limítrofes com o terreno da futura obra”, afirma o gerente de laudos da Tecomat, João Ribeiro, citando BEREZOVSKY; FRANCISCO, 2018: o bom senso e uma boa análise é fundamental para evitar erros na determinação do raio limite de abrangência.

É preciso, durante a realização da vistoria, localizar o imóvel em relação à obra. O foco da inspeção visual são os pisos, paredes e tetos. Quando encontrado algum problema, ele precisa ser detalhado. As anomalias mais comuns encontradas são fissuras, trincas ou rachaduras, problemas de infiltração, som cavo ou destacamento de revestimentos dentre outros. “É importante ressaltar que as manifestações patológicas encontradas são apenas sinalizadas sem falar sua causa, origem e/ou mecanismo. Não faz parte, também, do trabalho, quaisquer investigações sobre as fundações ou o solo em relação a sua capacidade de carga e análise dos projetos estruturais, avaliação dos materiais, avaliação das dimensões arquitetônicas e a parte documental do imóvel, investigação técnica ou realização de ensaios de carácter pericial”, afirma o engenheiro Carlos Aurélio de Santana Marinho.

Importante lembrar que a vistoria cautelar de vizinhança precisa ser realizada por um profissional habilitado, seja engenheiro civil, arquiteto ou técnico de edificações. Ao final, é entregue à construtora um relatório de vistoria visual, apresentando as informações de identificação do imóvel vistoriado, registro fotográfico e uma última página onde consta a assinatura do morador/responsável do imóvel, com sua autorização para a realização dos registros constatados na data da visita. É prudente que a construtora, ao receber o relatório de vistoria, entregue uma cópia do documento ao “vizinho”, date e assine, a fim de que ele tome conhecimento de tais problemas/danos já existentes.